Geschäftsbericht 2018: Jahresüberschuss wird für künftige Investitionen eingesetzt
Gewobau wird in den nächsten vier Jahren rund 146 Millionen Euro investieren – Bis zum Jahr 2030 ist der Neubau von rund 700 Wohnungen geplant
„Die gewobau Rüsselsheim wird in den nächsten vier Jahren mit 146 Millionen Euro so viel wie noch nie in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie in die Instandhaltung ihrer Wohnungen und Wohngebäude investieren“, erklärt Aufsichtsratsvorsitzender Oberbürgermeister Udo Bausch nach der jüngsten Aufsichtsratssitzung.
Der Aufsichtsrat hat aktuell den Geschäftsbericht für das Jahr 2018 und die Planung für die Jahre 2020 bis 2023 genehmigt. Auf den Neubau entfallen dabei knapp 90 Millionen Euro, knapp 30 Millionen Euro werden für die Modernisierungsmaßnahmen am Wohnungs- und Gebäudebestand und 28 Millionen Euro in der Instandhaltung aufgewendet. Hintergrund für diese enorme Investitionsanstrengung des kommunalen Wohndienstleisters ist der zunehmende Druck auf dem Wohnungsmarkt auch in Rüsselsheim am Main.
Neubauplanung bleibt Kraftakt
„Die Neubauplanung ist für uns ein wirtschaftlicher, aber auch personeller und zeitlicher Kraftakt“, betont Geschäftsführer Torsten Regenstein. Das Unternehmen könne vor allem durch Neubau auf vorhandenem und neuem, zugekauftem Gelände, Aufstockungen von Wohngebäuden und Umnutzungen von Liegenschaften insgesamt rund 700 Wohnungen neu schaffen.
Rund 33 Millionen Euro Investitionen im nächsten Jahr geplant
Allein im kommenden Jahr 2020 plant die gewobau Investitionen von 32,7 Millionen Euro für Neubaumaßnahmen wie zum Beispiel das Wohn- und Geschäftshaus am Friedensplatz (ehemaliges Karstadt –Areal) und für Großmodernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen ein.
Auch die bereits begonnenen Neubaumaßnahmen für insgesamt 16 Wohnungen in der Frankfurter Straße 39, das Nachbarschafts- und Familienzentrum im Böllensee (unter anderem mit neun Seniorenwohnungen) und das neue Wohngebäude in der Georg-Treber-Straße 78 mit 20 Neubauwohnungen zählen dazu. Hinzu kommt auch die völlige Neugestaltung der Lenbachstraße 80 – 84 mit 24 Wohnungen, die bislang zur Unterbringung von flüchtenden Menschen genutzt wurde.
Bei den Großmodernisierungen stehen weiterhin die Wohngebäude in Königstädten und im Dicken Busch I im Fokus
Hierbei geht es um Dämmmaßnahmen, Badmodernisierungen, zentrale Warmwasserversorgung, neue Vorstellbalkone, den Einbau von Heizungen, Strangsanierungen und die Erneuerung von Aufzügen.
Im Geschäftsjahr 2018 investierte das Unternehmen 31,2 Millionen für Neubau, Modernisierungen und Instandhaltungen. Mit den fertig gestellten Wohnungen in der Rheingauer Straße 27 – Seniorenwohnanlage Wohnparkplus „Im großen Eichen“ in Bauschheim“ (36 Wohnungen), der neuen Wohnanlage Brandenburger Straße 7, 7 a – b (24 Wohnungen) sowie den neuen sechs Dachgeschosswohnungen in der Adolf-von-Menzel-Straß 6 - 10 umfasst der Wohnungsbestand der gewobau nun 6.390 Wohnungen. 32,6 Prozent (2.086 Wohnungen) sind öffentlich gefördert.
Gewobau wirtschaftlich gesund und solide
„Wichtige Zahlen zur wirtschaftlichen Entwicklung der gewobau enthält auch der vom Aufsichtsrat beschlossene Jahresabschluss 2018“, berichtete der Oberbürgermeister. Die gewobau sei auch mit diesen umfangreichen Investitionen weiterhin ein sehr gesundes und solides städtisches Unternehmen und habe wieder das uneingeschränkte Testat der Wirtschaftsprüfung erhalten. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens befinden sich gemäß der Wirtschaftsprüfung in geordneten Verhältnissen. „Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage geben zu keinerlei Bedenken Anlass“, so der Aufsichtsratsvorsitzende. Damit dies auch so bleibe und um vor allem die künftigen großen Investitionsvorhaben, wie beispielweise den Neubau des Geschäfts- und Wohnhauses am Friedensplatz/Frankfurter Straße meistern zu können, habe der Aufsichtsrat beschlossen, den Jahresüberschuss 2018 in Höhe von 5,5 Millionen Euro wieder in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen. Im Berichtsjahr 2018 wurde ein Jahresüberschuss von 5,519 Millionen Euro erzielt. Dies sind 1,438 Millionen Euro mehr als im Jahr 2017. Der Anstieg beruht im Wesentlichen auf dem Rückgang der Instandhaltungsaufwendungen bei Einzelmodernisierungen.
„Wir brauchen den Jahressüberschuss als Eigenkapital für die intensiven und umfangreichen Investitionen, deshalb sind wir auch gehalten Überschüsse zu erwirtschaften, die wir dann wieder für den Wohnungsmarkt in Rüsselsheim am Main einsetzen werden“, erklärt der gewobau-Geschäftsführer.
Jahresüberschuss für Investitionen nutzen
Der Aufsichtsrat folgte dieser Argumentation: Aufsichtsrat und Gesellschafter wollen die gewobau mit der Einstellung des Jahresüberschusses in die Bauerneuerungsrücklage, die nun insgesamt 51.200.000 Euro betrage, für die weiteren geplanten Investitionen gerade im Bereich Neubau unterstützen, betont der Oberbürgermeister.
Gravierende Baukostensteigerungen – Fachkräftemangel spürbar
Damit die gewobau auch weiterhin in deutlichem Umfang ihre Wohngebäude und Wohnungen modernisieren und vor allem neue Wohnungen bauen könne, ist ein sehr hoher Aufwand für die Vorplanung nötig. Hierbei spielen vor allem auch die zum Teil gravierenden Kostensteigerungen im Baubereich eine wesentliche Rolle. „Wir stellen fest, das Bauen inzwischen extrem teuer geworden ist“, fasst Geschäftsführer Regenstein zusammen. Seit Jahren würden die Baukosten für die Bauerstellung um jährlich mindestens vier, aktuell um vier bis sechs Prozent steigen. Auch der Fachkräftemangel insbesondere im Bauleiterbereich sei für das Unternehmen spürbar.
„Das derzeit sehr teure Bauen führt für bestimmte Bevölkerungskreise zu eigentlich nicht mehr bezahlbaren Mieten“, weist Geschäftsführer Regenstein auf die künftige Situation am Mietwohnungsmarkt hin. Dies könne zwar durch öffentliche Förderung bis zu einem gewissen Grad aufgefangen werden. Je mehr bauliche Anforderungen und Auflagen besonders zur Energieeinsparung, aber auch zu Stellplatzsatzungen und anderen Bereichen gestellt würden, desto mehr werden sich die Mieten vom noch bezahlbaren Maß entfernen, erklärt der Geschäftsführer.
Weiterhin geringster Leerstand
Dass die Investitionen gerade in neue, modernisierte und zeitgemäße Wohnungen ein Gebot der Zeit und wirtschaftlich sinnvoll seien, zeige sich aber nicht zuletzt deutlich in der Leerstandsentwicklung bei der gewobau, die seit Jahren einen sehr niedrigen Wert ausweise. Tatsächlich standen lediglich zwei Wohnungen am Ende des Jahres 2018 marktbedingt leer, weitere 54 Wohnungen waren aufgrund von Modernisierungsvorhaben und -projekten nicht vermietet. Der marktbedingte Leerstand entspricht einem Anteil von 0,03%, bezogen auf die Gesamtanzahl der gewobau-Wohnungen.
Sehr niedrige Fluktuation zeigt den anhaltend angespannten Wohnungsmarkt in Rüsselsheim am Main
Mit 6,37 Prozent ist die Mieterwechselquote im Jahr 2018 gegenüber dem Geschäftsjahr 2017 nochmals gesunken und befindet sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Lediglich 407 Mieter kündigten im abgelaufenen Geschäftsjahr ihre Wohnung bei der gewobau. Ungefähr jede fünfte Mietpartei zog auch wieder in eine Wohnung der gewobau ein. Insgesamt werten Aufsichtsratsvorsitzender und Geschäftsführer dies als ein weiteres Zeichen für den weiterhin angespannten Wohnungsmarkt, aber auch für die hohe Kundenzufriedenheit. „Aufgrund dieser geringen Fluktuation standen nur 545 Wohnungen zur Neu- oder Wiedervermietung zur Verfügung“, ergänzte Regenstein. Insgesamt übersteige die Nachfrage weiterhin das vorhandene Wohnungsangebot erheblich. Aktuell sind 1.423 Mietinteressenten bei der gewobau registriert.
Bezahlbare Mietpreise
Auch im Geschäftsjahr 2018 hat die gewobau ihre Wohnungen zu deutlich unterdurchschnittlichen Mietpreisen am Rüsselsheimer Wohnungsmarkt angeboten. Mit einem Mietendurchschnitt von 6,35 Euro pro Quadratmeter und Monat (6,91 €/qm/Monat im freifinanzierten Wohnungssegment, 5,28 Euro/qm/Monat im öffentlich geförderten Wohnungssegment) bleibe die gewobau weiterhin bei der Kaltmiete deutlich unter dem Durchschnitt der sonst im Stadtgebiet gezahlten üblichen Mieten. In Rüsselsheim liegt der Marktmietendurchschnitt über alle Wohnungen gemäß Marktmietenbericht des Marktforschungsinstitut F + B, Hamburg bei 8,89 €/qm.
